O Programa, de nítido caráter social, está sujeito a normas especiais, entre elas a que confere à Caixa Econômica Federal a administração do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), que é o legítimo proprietário do imóvel e, enquanto detiver mais de dois terços das unidades, cabe-lhe decidir sobre a administração do condomínio.

O condômino é o proprietário da unidade e, a despeito do elastério do art. 1.334, § 2º, do Código Civil – para considerar como tal também o compromissário comprador e o cessionário – o conceito não pode abranger o arrendatário de imóvel cuja administração está regulada em lei específica. Ademais, o referido arrendamento residencial não tem natureza jurídica de compra e venda nem de promessa de compra e venda.

Segundo o art. 1.333 do Código Civil, “a convenção que institui o condomínio deverá ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais (…)”. 4 Nesse contexto, não se aplicam as disposições do art. 1.333 do Código Civil aos arrendatários de que trata a Lei n. 10.188/2001, os quais, por meio do contrato de arrendamento residencial, adquiriram apenas a posse direta dos imóveis, pelo tempo estipulado contratualmente.

Assim, na qualidade de gestora do Fundo de Arrendamento Residencial e de proprietária fiduciária dos imóveis, age com acerto a Caixa ao estabelecer, na convenção de condomínio, que a contratação do síndico ficaria a seu encargo, pois assegura a higidez do Programa, evitando o inadimplemento das obrigações condominiais e a má conservação do imóvel.

Dar liberdade de escolha dos administradores do condomínio aos seus moradores antes que eles exerçam a opção de compra do imóvel poderia trazer consequências danosas irreversíveis à CEF, a quem compete representar o arrendador ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente (Lei n. 10.188/2001, art. 4º, VI).

Portanto, o arrendamento residencial não tem natureza jurídica de compra e venda nem de promessa de compra e venda, não se aplicando ao arrendatário, que tem conceito definido na Lei n. 10.188/2001, as disposições do art. 1.333 do Código Civil.